个人转让房产涉及税费：增值税、契税、个人所得税计税依据如何确定？

政策背景

近期，广西税务12366就个人转让房产涉及的各税种计税依据问题进行了详细解答。对于在南宁、柳州、桂林等地进行房产交易的个人和企业，了解各税种的计税依据规则至关重要。

一、增值税计税依据

个人转让房产应纳的增值税税额，不包含在房产交易涉及的其他税费的计税依据中。

二、各税种计税依据的具体规定

三、计税依据规则详解

1. 契税

计征契税的成交价格不含增值税。即：契税计税依据 = 房产交易价格 - 增值税额。

2. 个人所得税

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值。计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

3. 免征增值税的情形

免征增值税的，在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

四、实务操作要点

1. 准确计算增值税

个人转让房产的增值税，根据持有年限和房产性质不同，适用不同政策：

• 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税

• 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）

2. 准确计算契税

契税计税依据 = 房产成交价格 ÷（1 + 增值税征收率）

3. 准确计算个人所得税

个人所得税 =（转让收入 - 财产原值 - 合理费用）× 20%

其中，转让收入为不含增值税收入；财产原值包含购入时支付的增值税（如适用）。

五、常见问题解答

问：个人转让房产时，增值税是否计入其他税种的计税依据？

答：不计入。增值税作为价外税，不包含在契税、土地增值税、个人所得税的计税依据中。

问：免征增值税时，计税依据如何确定？

答：免征增值税的，成交价格、租金收入等不扣减增值税额。但税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

六、专业服务支持

如需了解个人转让房产的税务处理，欢迎联系广西金岛财税。请通过官方网站获取联系方式。

政策依据